日本的房子为何看上去总像新的日本的房子为何看上去总像新的

日本的房子为何看上去总像新的
  凡是到过日本的朋友,一定有一个感觉,那就是日本的城市很干净,干净的不只是街道,还有房子,看上去一尘不染。你看日本的建筑,很难看出它的年份,因为10年前建造的房子和30年前建造的房子,从外表看都差不多,跟新的一样。维修基金做保证  一个人平时有没有使用美容化妆品,皮肤完全不一样。一个精致漂亮的女人,一定是善于保养的。房子也是同样的道理,建造完成后,经过长期的风吹雨打和紫外线的照射,房子的外墙一定会出现劣化现象;下水管道经过几年的使用后,一定会出现堵塞。那么,如何保证房子的外墙不过多地出现劣化呢?如何能够保证整栋大楼的所有管道畅通无阻呢?这就需要定期维修,而且是预防性维修。  那么,怎样保证整栋大楼能够维持长期的、经常性的维修呢?日本有一项法定制度,那就是买了公寓楼,要缴纳维修基金。  维修基金的缴纳,是每一位拥有房产权的人必须承担的义务,而且这一项义务是依据“平等均分”的原则实施的。  首先,在购买新房时,除了房款,你必须缴纳一笔维修基金,一般一套3室1厅的房子,第一次需要缴纳大约150万日元,约合10万元人民币。然后,每个月再缴纳相当于1000元到2000元人民币不等的物业修缮管理费。如果你是租房客,就不需要缴纳这么多钱,只需要交相当于100多元人民币的管理费。  必须说明的是,开发商在卖楼时,也必须缴纳一笔维修基金。而且,这笔维修基金,必须超过所有业主缴纳的维修基金的总和。  即使是住在一楼的业主,也要承担电梯的修理费用、屋顶防漏工程的修理费用。因为日本人认为,住在一栋楼里的所有业主,就是一个大家庭,大楼的生命就是每一户业主的生命,因此,所有的维修费用必须大家平均分摊,不能你多我少。正因为日本人有这样一种集体主义思想,或者说从众思维,使得日本在楼盘管理过程中,业主之间很少会产生矛盾。设施的定期维修  那么,业主缴纳的这笔维修基金由谁管理呢?不是由政府(房管所)管理的,而是由业主委员会和物业管理公司共同管理。钱放在哪里呢?放在银行里。需要使用时,由物业管理公司提出预算,业主委员会审核批准支付,政府无权介入此类民间事务。  东京虽然是一座有着2000多万人口的国际大都市,但是,主要的物业管理公司却只有四五家。当然,都是有着半个世纪以上物业管理经验与信誉的大企业。  从一栋公寓楼建成之后,这些物业管理委员会就会和业主委员会共同制定出一个长达50年的公寓楼维修计划表,什么时候修理屋顶防漏系统,什么时候修理外墙,什么时候疏通下水道,什么时候检查供水系统,什么时候检修电梯和更换电梯,都清清楚楚地写明具体的施工年份和施工时间,并印成册子,业主们人手一份。到维修节点时,由物业管理公司提前通知业主委员会开会审核,批准预算,并书面通知所有业主。日本的物业管理有一条不成文的规矩,不管下水道有没有堵,一年必须使用高压清洗装置全面疏通一次。屋顶的防漏系统,一般是5年补修一次,10年大修一次。外墙一般是10年全部翻新一次。电梯是3个月检查一次,15年更换一次。房间里面的消防探测系统是一年检修一次。  在设备没有坏的情况下,就把自己的钱交给业主委员会和物业公司去管理使用,会不会被挪用或乱用?这是许多人可能会担心的问题。但是,日本是一个信用社会,业主们根本不会担心自己交的钱被挪用、乱用。正因如此,业主与物业管理公司建立起深厚的信賴关系,很少会埋怨物业管理公司,或者更换物业管理公司。而物业管理公司也是根据自己长期以来管理楼盘的经验,预先就制定出详细而完整的大楼维修保养计划,并告知每一位业主,随后几十年会按部就班地进行大楼管理。从事公寓楼管理工作的人,必须考取国家资格证书——公寓管理士。集中管理  值得一提的是,日本物业管理公司的主要工作,并不是负责大楼的安保或小区安全管理,而是注重大楼自身的质量和品质的管理。原因在于,日本的社会治安普遍较好,很少发生入室盗窃事件。而且日本的小区本来就没有围墙,都是开放式的,只是大楼里有管理员或者门锁安保系统。因此,物业管理公司几乎不需要雇用安保人员,而是把主要的财力、精力投入大楼的日常管理中,譬如清扫楼道、管理垃圾、擦洗门窗与楼梯扶手。一般一栋10层楼的公寓,配一个管理人员,而且大多数管理人员都是退休之后重新参加工作的老年人,或者是家庭主妇。物业管理公司平时只是做一般性的巡查,只有等到定期维修时,才会有专人上门服务。  如果是高档小区,物业管理公司会设置一个专门的办公室,派驻几名工作人员管理,负责大楼内外的日常清扫工作,处理业主的咨询业务,监管进出大楼的人员。  所以,日本无论是公寓楼还是办公楼,即便是建造了许多年,都不会给人一种破旧的感觉。原因就是他们有一整套很好的维修保养管理制度,而这种制度的建立,首先要以开发商、业主和物业管理公司三者之间的信赖和相互依存协作为基础,其次是物业管理公司要有一种对业主与大楼高度负责的态度。  日本政府已经提出一个“建筑物百年”的计划要求。以前,日本的大楼设计使用寿命,都是在50年至70年之间,但是日本政府认为,这个寿命太短,必须能够保证使用100年。一方面是为了避免大楼的频繁拆建,导致大量建筑垃圾的产生,破坏环境。另一方面,大楼的频繁拆建,损害业主的经济利益,也浪费社会资源。因此要求新大楼的建造,从结构到管道,从墙面到内部设施,必须保证能够经受得住100年风雨的洗礼。而要实现这一个百年目标,经常性的维修保养,就成了关键。  为了保证百年大楼的建设质量,最近,日本的建设现场出现了一种特殊的现象:监理师中多了不少女性。监理公司起用女性监理师来负责现场的质量监理,一方面,是因为女性监理师做事认真仔细;另一方面,她们很少抽烟、喝酒、泡吧,建设公司很难贿赂她们。  (聂勇摘自《畅谈》2019年第3期,辛刚图)